Lire en français : Droit au logement : accommodement et justification

Housing: Accommodation and Justified

Housing, with includes tenancy and accommodation in various forms, are protected areas in all Provincial and Territorial human rights legislation in Canada. Meaning, that you cannot be discriminated against based on a protected ground under human rights legislation. However, as in all other protected areas in establishing a claim for discrimination, and a) establish a prima facie case of discrimination by showing that you experienced negative or differential treatment based on a protected human rights ground and that the ground was a factor in the negative or differential treatment, and b) is the conduct or practice justified under one of the exemptions available under the applicable human rights legislation.

To establish a prima facie case of discrimination, as articulated in the case of Moore v British Columbia (Education)(2012) you must show:

1. That you have a characteristic that is protected from discrimination;

For example, that you identify as an individual with a disability.

2.  That you have experienced an adverse impact in a protected area; and

For example, the landlord did not allow you to apply for an apartment in their building a despite a listed vacancy.

3. That the characteristic identified was a factor in the adverse impact.

For example, the landlord did not allow you to fill out an application for the apartment because of your disability.

After establishing a prima facie case of discrimination, you move onto the second part of the test where the respondent to the human rights complaint must show that their conduct or practice is justified. To do so, the respondent must justify the conduct or practice within the framework protected under human rights statutes. If the respondent cannot justify the conduct or practice, then discrimination will be found to occur.

It should be noted that the purpose of the remainder of this section is to provide legal information regarding human rights and housing. It is not legal advice, if you feel that you have been discriminated against in the area of housing, please contact a lawyer. Furthermore, each Province and Territory’s protected ground in their human rights legislation varies. Please consult the section titled “Prohibited Grounds of Discrimination in Canada by Jurisdiction” to ensure that the characteristic that you may be relying upon is protected in your jurisdiction.

Discrimination based on Prohibited Grounds:

Provincial and Territorial Human Rights legislation prohibits discrimination and harassment, in housing and/or tenancy based on a protected ground. In doing so, it is the landlord’s responsibility to ensure that their tenants are free from discrimination and harassment. Meaning, a landlord must provide protection against being denied an apartment, or situations that may occur during your tenancy/residency on their premise. Furthermore, you are protected from discrimination for the duration of your tenancy; from the time you inquiry and apply for accommodation until the time the tenancy ends, and any situations that may arise between these periods. In British Columbia, for discrimination to occur the respondent’s conduct must have a negative effect on the complainant which includes: refusing to rent to the complainant, the terms, and conditions of the tenancy, harassment based on a protected ground and eviction. In addition, the adverse impact that is connected to a personal characteristic does not need to be the only or most important factor; it just needs to be a factor in the discrimination.

In Manitoba, the responsibility to ensure that you are not discriminated against or harassed extends not only to the landlord but also to the property manager or agent.

In Ontario, the protection against discrimination in the area of housing extends to the protection from harassment and discrimination based on a protected ground of a friend or relative. Meaning, that a landlord cannot discriminate against you because a friend or relative has a characteristic that is protected under human rights legislation.

While generally, discrimination is prohibited in housing based on protected grounds, there are situations where discrimination can occur. For example, in Ontario, the Human Rights Code states that the Code does not apply if you reside in a residence that has a shared bathroom or kitchen accommodation with the residence owner or family. An example, of this, is when you rent a room in a house, in which the owners still live, and you have shared use of the bathroom and kitchen. This situation would be an exception, and the owners can choose whomever they want to rent the room available.

Accommodation:

In addition to protecting a tenant from discrimination, the landlord or owner of the property has a legal duty to accommodate a tenant’s needs, if they are real and based on one or more of the protected grounds under human rights legislation. A landlord must accommodate a tenant up to the point of undue hardship, which is assessed based on the following factors: cost, the availability of outside sources of funding, or health and safety concerns.

If accommodation is necessary to ensure that a tenant is not discriminated against, both landlord and tenant have a duty to take an active role in the accommodation process and act in a good faith manner to find a solution. Typically, this means making changes to rules, standards, policies, the physical environment of the premise all of which could affect the needs of a tenant.

The duty to accommodate means that the landlord needs to engage in an adequate process to determine if the accommodation requested can be made, and the landlord needs to make a sufficient effort and measure to implement the accommodation requested. Furthermore, a mere belief that the accommodation would create a situation of undue hardship on the landlord is not enough to rely on the defence of undue hardship. It must be shown that the requested accommodation creates an undue hardship.

Justification:

In some Provinces and Territories, the human rights legislation stipulates that the respondent’s conduct will be justified in certain situations. For example, in Ontario, if the applicant shares a kitchen or bathroom with the owner or owner’s family, then they fall outside the human rights legislation. In British Columbia, the respondent’s conduct will be justified if there is a legitimate tenancy related purpose for their conduct, the respondent adopted the practice or particular conduct in good faith, as it was necessary to accomplish the purpose of the conduct, and that the respondent could not accommodate the complainant without undue hardship. Other areas in which discrimination is justified is buildings designated for adults over 55  years of age, and buildings for persons with physical and mental disabilities.

The Supreme Court of Canada’s decision in British Columbia (Superintendent of Motor Vehicles) v British Columbia (Council of Human Rights), [1999] 3 SCR 868 sets out a three-part test for justification. Once the plaintiff has established a prima facie case of discrimination, the defendant then must prove that the discriminatory practice or conduct is reasonably justified by proving that:

  1. That the purpose or goal of the practice or standard adopted is rationally connected to the function it performs;
  2. The practice or standard was adopted in good faith, with the belief that it was necessary to fulfill the purpose or goal; and
  3. The practice or standard is reasonably necessary to accomplish the purpose or goal, and that the defendant cannot accommodate the complainant without incurring undue hardship.

Undue hardship is a fact-specific analysis but typically occurs in situations where accommodation is impossible, creates a serious risk or excessive cost to the respondent. In the case of Cooperative d’habitation L’Escale de Montreal v Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, 2010 QCCA 1791 (CanLII), the Quebec Court of Appeal further outlined that the definition of undue hardship does not have an exhaustive list of factors. However, when dealing with tenancies, the focus of the analysis for undue hardship typically focuses on the cost of the accommodation requested on the respondent and the amount it would interfere with the accommodation would cause to the landlords business, as well as, the possible impact on other tenants. Undue hardship is not measured on the basis that the accommodation is “inappropriate” or “unsuitable,” it is measured on the standard of “excessive” or disproportionate” accommodation.

Droit au logement : accommodement et justification

Le logement, qui comprend la location et l’hébergement sous diverses formes, est protégé dans toutes les lois provinciales et territoriales en matière de droits de la personne au Canada. Cela signifie que vous ne pouvez pas être victime de discrimination fondée sur un motif protégé en vertu de la législation sur les droits de la personne. Cependant, comme pour ce qui est de tous les autres motifs protégés nécessaires pour établir une demande de discrimination, et a) établir un cas prima facie de discrimination en montrant que vous avez subi un traitement négatif ou différencié fondé sur un motif de protection des droits de la personne et que ce motif a été un facteur dans le traitement négatif ou différencié, et b) vérifier si la conduite ou la pratique est justifiée par l’une des dérogations prévues par la législation applicable en matière de droits de la personne.

Pour établir une preuve prima facie de discrimination, comme l’énonce l’affaire Moore c. Colombie-Britannique (Education) (2012), vous devez démontrer:

  1. Que vous avez une caractéristique protégée contre la discrimination;

Par exemple, que vous vous identifiez comme étant une personne handicapée.

  1. Que vous avez subi un impact négatif par rapport à un motif protégé ; et

Par exemple, le propriétaire ne vous a pas permis de faire la demande d’un appartement dans leur immeuble malgré le fait qu’un logement soit disponible.

  1. Que la caractéristique identifiée était un facteur de l’impact négatif.

Par exemple, le propriétaire ne vous a pas permis de remplir une demande pour l’appartement en raison de votre handicap.

Après avoir établi un cas prima facie de discrimination, vous passez à la deuxième partie du test où le défendeur à la plainte relative aux droits de l’homme doit démontrer que sa conduite ou sa pratique est justifiée. Pour ce faire, l’intimé doit justifier la conduite ou la pratique dans le cadre protégé par les lois sur les droits de la personne. Si l’intimé ne peut pas justifier la conduite ou la pratique, il y aura alors discrimination.

Il convient de noter que le reste de cette section a pour objet de fournir des informations juridiques concernant les droits de la personne et le logement. Ce n’est pas un conseil juridique, si vous sentez que vous avez été victime de discrimination dans le domaine du logement, veuillez contacter un avocat. En outre, le motif de protection de chaque province et territoire dans leur législation relative aux droits de l’homme varie. Veuillez consulter la section intitulée «Motifs de discrimination interdits au Canada par juridiction» pour vous assurer que le motif de discrimination pour lequel vous croyez être victime de discrimination est protégé dans votre juridiction.

Discrimination fondée sur des motifs interdits :

La législation provinciale et territoriale sur les droits de la personne interdit la discrimination et le harcèlement dans le logement et / ou la location pour des motifs protégés. Ce faisant, il incombe au propriétaire de veiller à ce que ses locataires soient exempts de discrimination et de harcèlement. Autrement dit, un propriétaire doit fournir une protection contre le refus de se voir refuser un appartement ou les situations qui peuvent se produire pendant votre location / résidence chez lui. De plus, vous êtes protégé contre la discrimination pendant la durée de votre location ; à partir du moment où vous demandez un logement jusqu’à la fin de la location, et toutes les situations qui peuvent survenir entre ces périodes. En Colombie-Britannique, pour qu’il y ait discrimination, la conduite de l’intimé doit avoir un effet négatif sur le plaignant, ce qui comprend: le refus de louer au plaignant, les modalités et conditions de la location, le harcèlement fondé sur un motif protégé et l’expulsion. De plus, l’impact négatif lié à une caractéristique personnelle n’a pas besoin d’être le seul ou le plus important facteur ; cela doit simplement être un facteur de discrimination.

Au Manitoba, la responsabilité de s’assurer que vous n’êtes pas victime de discrimination ou de harcèlement s’étend non seulement au propriétaire, mais également au gestionnaire ou à l’agent immobilier.

En Ontario, la protection contre la discrimination dans le domaine du logement s’étend à la protection contre le harcèlement et la discrimination fondée sur le motif protégé d’un ami ou d’un parent. Cela signifie qu’un propriétaire ne peut pas faire de discrimination à votre encontre parce qu’un ami ou un parent a une caractéristique protégée par la législation sur les droits de la personne.

Bien qu’en général, la discrimination soit interdite pour des motifs protégés, il existe des situations où la discrimination peut se produire. Par exemple, en Ontario, le Code des droits de la personne stipule que le Code ne s’applique pas si vous résidez dans une résidence qui a une salle de bain ou une cuisine partagées avec le propriétaire de la résidence ou sa famille. Par exemple, lorsque vous louez une chambre dans une maison dans laquelle vivent encore les propriétaires et que vous avez partagé l’utilisation de la salle de bain et de la cuisine. Cette situation serait une exception, et les propriétaires peuvent choisir à qui ils veulent louer la chambre disponible.

Hébergement :

En plus de protéger un locataire contre la discrimination, le propriétaire du bien a l’obligation légale de répondre aux besoins du locataire, s’ils sont réels et fondés sur un ou plusieurs des motifs protégés par la législation sur les droits de la personne. Un propriétaire doit accommoder un locataire jusqu’au point de contrainte excessive, qui est évalué en fonction des facteurs suivants : le coût, la disponibilité de sources de financement externes ou les problèmes de santé et de sécurité.

Si un logement est nécessaire pour garantir qu’un locataire ne fait pas l’objet de discrimination, le propriétaire et le locataire ont le devoir de jouer un rôle actif dans le processus de logement et d’agir de bonne foi pour trouver une solution. En règle générale, cela signifie apporter des modifications aux règles, normes, politiques, à l’environnement physique du logement, qui pourraient tous affecter les besoins d’un locataire.

L’obligation d’accommodement signifie que le propriétaire doit s’engager dans un processus adéquat pour déterminer si l’accommodement peut être fait. Le propriétaire doit faire un effort suffisant et prendre des mesures pour mettre en œuvre les changements demandés. De plus, la simple croyance que le logement créerait une situation de contrainte excessive pour le propriétaire ne suffit pas pour invoquer la défense de contrainte excessive. Il doit être démontré que le logement demandé crée une contrainte excessive.

Justification :

Dans certaines provinces et certains territoires, la législation sur les droits de la personne stipule que la conduite du défendeur sera justifiée dans certaines situations. Par exemple, en Ontario, si le demandeur partage une cuisine ou une salle de bains avec le propriétaire ou la famille du propriétaire, le propriétaire n’est pas obligé de respecter la législation sur les droits de la personne. En Colombie-Britannique, la conduite de l’intimé sera justifiée s’il existe un but légitime lié à la location pour sa conduite, si l’intimé a adopté la pratique ou une conduite particulière de bonne foi, car il était nécessaire d’atteindre l’objectif de la conduite, et que l’intimé ne pouvait pas accommoder le plaignant sans contrainte excessive. D’autres domaines dans lesquels la discrimination est justifiée sont les bâtiments destinés aux adultes de plus de 55 ans et les bâtiments destinés aux personnes handicapées physiques et mentales.

La décision de la Cour suprême du Canada dans Colombie-Britannique (Surintendant des véhicules à moteur) c. Colombie-Britannique (Conseil des droits de l’homme), [1999] 3 RCS 868, établit un critère de justification en trois parties. Une fois que le demandeur a établi une preuve prima facie de discrimination, le défendeur doit alors prouver que la pratique ou le comportement discriminatoire est raisonnablement justifié en prouvant que :

  • Le but ou l’objectif de la pratique ou de la norme adoptée est rationnellement lié à la fonction qu’elle remplit ;
  • La pratique ou la norme a été adoptée de bonne foi, avec la conviction qu’il était nécessaire de réaliser le but ou l’objectif; et
  • La pratique ou la norme est raisonnablement nécessaire pour atteindre le but ou l’objectif, et que le défendeur ne peut pas accommoder le plaignant sans subir de contrainte excessive.
  • La contrainte excessive est une analyse factuelle, mais se produit généralement dans des situations où l’accommodement est impossible, crée un risque grave ou un coût excessif pour le répondant. Dans l’affaire Coopérative d’habitation L’Escale de Montreal c. Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, 2010 QCCA 1791 (CanLII), la Cour d’appel du Québec a en outre souligné que la définition de contrainte excessive n’a pas une liste exhaustive de facteurs. Cependant, lorsqu’il s’agit de locations, l’analyse des difficultés excessives se concentre généralement sur le coût de l’hébergement demandé à l’intimé et le montant que cela nuirait à l’hébergement causerait à l’entreprise des propriétaires, ainsi que l’impact possible. sur les autres locataires. Le préjudice injustifié n’est pas mesuré en fonction du fait que le logement est «inapproprié» ou «inadapté», il est mesuré selon la norme du logement «excessif» ou disproportionné ».